2006年的宏观调控，提出了“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”的发展思路，同时，建设部提出，要对房价涨幅没有得到有效控制，廉租屋建设滞后的地区，追究当地政府领导责任。
    目前，全国部分城市房价又出现了大幅上涨的情况，对此，有人认为要加大政府干预房价的力度，但也有人认为政府不宜干预房价。

美国政府的干预措施和“理论依据”
    自上个世纪，许多西方国家的政府陆续介入住房问题。其介入住房问题的“理论依据”可以简括为：住房是一种关系国计民生、价格昂贵、占居民消费比重大的特殊商品。如果没有政府介入，进行合理的调控，提供必要的社会保障，单纯依靠市场自发调节，是解决不好住房问题、尤其是广大中低收入者住房问题的。
    美国政府从1930年开始介入住房问题，针对中低收入者处于“买房难”境地的实际情况，实行住房分类供应制度，对占居民总数20%的高收入者供应商品房；对占居民总数62%的中等收入者供应“社会住宅”，政府给予占“社会住宅”总价5%～10%的优惠，从而有权调控其套型、价格和供应对象；对占居民总数18%的低收入者供应廉租屋，由低收入者到市场上去租住政府“定价”限额以下的住房，居民拿出本户收入的25%交房租，不足部分由政府补贴。
    美国对中等收入者提供“社会住宅”的政策只坚持了几十年。到了上世纪下半叶，中等收入者因收入不断增长而逐步走过“买房难”的阶段，各城市也不再对“社会住宅”提供优惠或进行限价，但仍坚持供应廉租屋。
    美国的经验告诉我们：其一，对于住房这个特殊商品，必须打破在市场经济条件下政府不干预市场和价格的“常规”。其二，政府干预房价是有针对性的，主要是干预中低收入者的住房问题。其三，干预房价必须讲究方式、方法。政府介入也应当符合相应的市场准则。其四，当中等收入者走过“买房难”阶段后，应陆续取消其优惠和限价措施，随形势变化调整政策。
    目前，我国的中低收入者还处于“买房难”的阶段，而且稳定房价的工作颇不得力。因此，在至少20年内加强对中低收入者住房问题和房价的合理干预完全必要。

日本的沉痛教训和“亡羊补牢”
    日本政府长期实行不干预地价和房价的政策。据日本劳动省《每月勤劳统计调查》1992年发表的调查资料显示，在1960年至1990年的30年时间里，日本6大城市的地价上涨了56.1倍，平均每年猛涨14%以上，并带动房价相应上涨，创造了地价和房价持续上涨的“神话”。而这30年里6大城市的国民生产总值只上升17.4倍，两者的巨大差距，使日本产生了举世公认的房地产泡沫。从1990年经济泡沫破灭至2006年开始复苏，日本经济的萧条期长达15年以上，对国民经济造成了巨大的危害。
    沉痛教训使日本政府有所清醒，在经济泡沫破灭后的上世纪90年代开始“亡羊补牢”，采取一些平抑房价和打击土地投机的措施。当时对土地交易课以95%的重税，就是从严打击手段的一种。

扩大社会保障面不会使政府负担过重
    笔者曾提出过一个进一步完善具有中国特色住房制度的建议，主要思路是，对高收入者供应商品房并予以高税抑制。将中低收入者纳入住房保障的范畴并予以区别对待，其中，对“中高”和“中中”收入者供应限价房，对“中低”收入者供应经济适用房，对低收入者供应廉租屋。其目的是为了增大政府在住房问题上作为的范围，把建设70%中小套型、中低价位住房的要求落到实处，从根本上稳定房价，有利于全面解决中低收入者的住房问题。但也有人担心，对中等收入者也给予适度住房保障的做法，会造成政府在经济上和工作上的负担过重。
    我国过去实行福利住房制度，不管收入高低都住公房。政府和单位既要出钱建房，还要出钱进行房租补贴，是一个政府负担过重的住房制度。而改为实施上述建议，不再补贴高收入者并对他们的住房收税，而对限价房的补贴只占房价的5%～10%，对经济适用房的补贴只占房价20%～25%。不仅补贴比重大大低于房改前，而且主要是通过减收税费和减免土地出让金来实现，勿须政府另外出钱。
    因此，实施上述建议，用于住房保障的政府支出占政府财政收入的比重将比房改前大幅度下降。“住房是民生之本，保障是政府之责”。经过改革开放20多年的快速发展，地方政府的财政收入大幅度增加，当年在比较“穷”的日子里，政府还拿出较多的钱来补贴住房，现在政府财政收入多了，理应“有作为”地加大保障投入。
    在加大政府“有作为”力度和范围的前提下，应允许各城市因地制宜地采取有效措施并分步实施，不宜强求统一。同时，对两套（含新建房和二手房）中小套型住房所有者，既要合理控制，又要有条件地允许购买以增加出租房源。这些都会大大增加政府的工作量，但又是稳定房价和解决广大中低收入者住房问题之所需，增加工作量也责无旁贷。

合理干预房价利大于弊
    有人认为，政府限价或定价会造成价格严重扭曲，会剥夺房地产企业的正常利润，造成大批企业破产或退出市场。持这种观点的人有一个基本假设，即假设地方政府都是不讲科学、乱定价的政府。其实，前几年有些城市对经济适用房定价，就已经经过比较认真而合理的核算，给企业留有适当的利润，并没有发生价格严重扭曲的情况。今后的限价将会进一步法制化，限价的标准是住房（分类）的社会平均成本加合理的利润；制定限价方案应先在调查研究的基础上制定草案，然后公示草案征求意见，最后由人大通过、公布施行。以上办法也是一些西方国家的经验。限（定）价标准考虑了房地产企业可以获得合理的利润，不会造成大批企业破产或退出市场。既可抑制高额利润，又有利于房地产业和市场的健康发展。
    也有人认为，政府直接干预房价，住房市场化改革的成果可能毁于一旦。然而，实际情况是，日本过去不干预房价和地价，任其连年猛涨，最后形成了房地产泡沫经济并于1990年破裂，对国民经济和市场都造成了巨大危害。1998年以后我国不干预房价和套型，只经过几年时间，就开始形成一个高价位、大套型住宅占60%以上，广大中低收入者住房供应量偏少、价格偏高的“扭曲”市场。如不及时进行宏观调控，加大政府介入和干预力度，住房市场化改革的成果才会毁于一旦。
（作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长）
(中国房地产信息网 www.crei.cn) 　　(作者：包宗华)